在美卖房会产生的税务

卖房时须向税务局 (IRS) 缴纳所得税，通常会涉及两种税：

 1. 房产交易税/过户税

是房地产产权转移时，州政府或市政府向卖主征收的税款。各州各市的交易税征收方式与费用各有所异，有的可能只需付州交易税而不用付市交易税，有的地方则是两者都要支付。详情请洽经纪人或税务专家了解。

各州交易税可参考：
http://www.ncsl.org/research/fiscal-policy/real-estate-transfer-taxes.aspx。
 2. 联邦资本增值税

若卖房产生利润，则利润部分会计算在个人所得税中。这部分牵涉复杂，也有许多方式可节税，可参考下方，并与专业税务人员咨询。

卖房利润 = 调整后卖价 (Adjusted Sale Price)
减去调整后成本 (Adjusted Cost Basis)
调整后成本：买价减去销售佣金、律师费等开支。
调整后卖价：卖价减去房屋整修费用。

2017年纳税申报税率

外国卖家也要缴税！
法律规定外国卖家卖房时，会由产权公司在过户时就扣除成交价的15%，并在期限内向IRS申报8828-A表格来申请减税，IRS 会依情况决定是否同意减免。若外国卖家卖的是自住房，而且卖价不超过30万美元，则可免扣10%所得税，详情请洽专业税务人员。

8828-A表格：
https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/f8288a.pdf

在美卖房如何省税

卖房时要考虑的税务比买房还复杂。卖房赚的钱要报税、就算把房产传给子女时也要交税，但透过以下几种方式可加减省下不少税。

1. 保留房屋整修的收据来增加卖房成本
房屋翻新改建的费用虽然不能抵税，但可以增加房屋成本，也就是减少了卖房利润，进而达到省税目的。所以只要是购房后的每次翻修与整修都应保留好相关收据，为日后的卖房换房做准备。

IRS 对整修费用有较严控制，详情请洽专业税务人士。建议将房屋翻新改建费用的收据要和购房合同放在一起长期保留，以备未来使用。

 2. 善用自住房免税条款
若过去5年在该房住满两年，卖房利润有25万美元(夫妻两人则为50万美元)的免税额，只有超过部分才须交税。
此免税条款不适用于投资屋 (Investment Property) 和渡假屋 (Vacation Home) 等非主要自住用屋。若属于自助+投资的两用房，则卖方自己主要居所的部分可享此税额优惠，出租的单元则需申报资本增值税。

详细法规参考：
https://www.irs.gov/taxtopics/tc701.html

3. 善用自住房部分免税额

若因某些因素未住满两年而不得不卖房(例如换工作、调职、健康因素、失业、生多胞胎等)，仍可享有部分免税条款福利，详情请洽专业税务人员。

美国买房
 4. 善用同类资产置换条款（1031条款）

例如出售一套投资房(出租)，且在售出赚到钱的45天内将利润拿去购买另一套投资房(需有书面证明)，并于180天内完成所有交屋程序，则出售前一套房的利润将无须立即交税。

详细法规参考：
https://www.irs.gov/uac/like-kind-exchanges-under-irc-code-section-1031

此法主要是延迟交税时间，若未来第二套出租房卖出后，但无用同样手法找到下一套投资房，则仍是要缴交所有的税款。

5. 采用遗产继承方式，而非赠与

美国法律规定美国公民与绿卡持有者每人都有550万元免税额，无论是赠与或遗产，只要低于550万美金就无需缴税。两者看似无异，但其实在子女卖房时就有很大差异了。
赠与税：生前赠送，由赠送者支付赠与税。
遗产税：身后继承，由继承者支付遗产税。

注：如果是通过遗产方式继承，美国州遗产法庭会征收整个遗产5%-8%不等的费用。
美国税法规定：
生前赠与：子女受赠者的成本是父母当初买房时的成本(假设20万)，因此未来子女要卖房时，将会以父母当初的买房成本去作为目前房子成本计算(也就是20万)，而非房子目前市值。因此，若房子以50万卖出，则资本利得税会以50-20=30万去计算缴纳。
继承遗产：子女继承者的成本会是父母过世那一天的房产市值(假设40万)，因此未来子女要卖房时，将会以继承那天的房产市值作为目前房子成本计算(也就是40万)。因此，若房子以50万卖出，则资本利得税会以50-45=5万去计算缴纳。
由此可知，以遗产方式将房产传给子女，对日后子女卖房时的税务较有利。
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